表面利回り  素人目線での収益物件経営、不動産用語 愛媛県松山市

※あくまでも不動産経営に乗り出そうとしている素人が認識している知識であり、正確であるとは限りません。

    利回りとは

表面利回り・・・満室時年間家賃収入÷物件価格

つまり、家賃が100%入るとして、それだと一年間で物件価格の何割を回収できるかという数値。
まず、常に満室ということはなく、家賃=売り上げだとすると、そこから実に様々な経費が引かれる。つまり表面利回りとは、ほぼ机上の数値であり、目安にしかならない。
素人目線だと、表面利回り20%の物件を発見すると↓
「じゃあ五年で元本回収して、あとは悠々自適な家賃収入か」
と極端な例えをすれば、そう考える。
まず、家賃収入というのは物件価格から考えると小さく、長い目で見てもあまり変動しない。あくまでも物件価格と比較するとであるが。つまり、表面利回りが良いというのは、物件価格が安いということと言える。当然だが、家賃収入年間100万で物件価格が1000万だと表面利回り10%。同じ家賃収入年間100万で物件価格が2000万だと表面利回り5%となる。

「じゃあ、前者の物件のほうがいいじゃないか」

となるが、安いには安い理由がある、基本的には築年数が古い、立地条件が悪いなど色々な理由があり、入居者が入りにくいし、修繕費がかさむ、等々の理由でランニングコスト=経費がかかる。

だいたい、表面利回り10%台の物件は築年数30年以上、反対に新築物件などは表面利回りは10%を越えることはない。

つまり、普通の事業に例えると

売り上げ≒年間家賃収入
利益=実質利回り(呼び名は色々ある)

となる。

しかし、私のような素人感覚では不動産においての実質利回りを把握するのは困難である。
感覚的には、稼働率90%以上を目指して満室時年間家賃収入の85%が収入として入り、様々なランニングコストを引くと更にそこから80%ほど利益が残ると上出来ではないかと思う。超簡単に計算するとそこからさらに税金が30%引かれる。
つまり、あくまでも正確さよりはざっくり簡単にを優先した結果
満室時想定年収の85%×80%×70%=47.6%
これが素人目線での不動産収益計算だ。
プロの方からすればお叱りを受けるレベルの安易な考えではあるだろうが、こういう簡易化した計算は案外的を得ていることもある。

また、プロの方は
物件購入時に利回りを上げる方法
○元々条件の良い物件選び
○適正な指値
稼働率、売り上げを上げる方法
○地域にあった部屋の提供
○高い家賃で貸し出す
ランニングコストを下げる方法
○リホーム代を安く上げる
○自分で入居者を見つける

等々、様々な経営努力を行っているようである。
それらにより実質利回りは上がる。

もちろん、プロの方でも得意不得意があり、そしてどれも相互に影響しあう。
けれど、物件を買えば放ったらかしの楽ちん家賃収入という甘い話はないのである。


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